根据中央银行8月20日公布的5年期利率4.85%的水平，北京第一套个人住房贷款的利率下限分别为5.4%和5.9%。这一水平与中国各大银行在北京发放的个人住房贷款的新水平基本一致。根据央行此前的公告，自10月8日起，新增商业个人住房贷款利率已通过加入最近一个月同期贷款市场报价的价格形成。

据媒体报道，北京市个人住房贷款新的定价基准为：第一笔商业性个人住房贷款利率不低于同期贷款市场利率（LPR）+55个基点（1个基点等于0.01%），利率为两项商业性个人住房贷款的E值均不低于同期LPR+105个基点。记者了解到，目前已经有银行按照这样的定价规则来确定客户的房贷利率。根据央行8月20日公布的5年期4.85%的低利率水平，北京市第一套个人住房贷款利率下限为5.4%，第二套为5.9%。这一水平与北京各大中资银行新增个人住房贷款利率基本一致。写字楼

新政是由最新的LPR作为定价基准和附加点组成的。8月25日，央行发布通知称，自10月8日起，新增商业个人住房贷款利率已经形成，加上最近一个月同期贷款市场报价率，对此，央行有关负责人曾表示，此次公告主要针对新发放的个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。

在定价基准转换后，全国发放的第一笔个人住房贷款利率不得低于相应期限利率(按5年或5年以上利率计算，在8月20日为4.85%)，第二次个人住房贷款利率不得低于相应期限利率加60个基点(按8月20日以上5年期利率计算，为5.45%)，基本与我国目前个人住房贷款的实际最低利率水平基本相同。同时，中国人民银行分行将指导省级市场利率定价自律机制，首都写字楼及时确定地方利率加点下限。

长期以来，中国银行的抵押贷款利率已经乘以一定比例系数，基于央行的基准利率。例如，北京首套住房贷款的主流利率比基准利率4.90％高出10％，即5.39％;第二套房贷的利率为20％，即5.88％。一些业内人士指出，这种乘法方法显示出明显的缺点。当基准利率处于较低水平时，乘数效应将相应较小。现在，使用LPR加点，可以解决效果较小的问题，使计算方法更直观。

调整后，住房贷款利率与现行水平基本持平。目前，北京第一套贷款的利率一般为10%(约5.39%)，按基准利率上升。据“中国证券报”报道，北京市个人住房贷款定价的调整基准如下：第一套商品房贷款的利率不低于55个基点的相应期限利率，两套商品房贷款的利率不低于105个基点的相应期限。

根据最新的5年LPR（4.85％），北京首套个人住房贷款利率为5.4％，第二套贷款利率为5.9％。这个水平与中国主要银行新发行的个人住房贷款的当前利率基本相同。首套房利率1-5年仍为2.75%，6-30年仍为3.25%。二套房1-5年利率为3.025%，6-30年利率为3.575%。

值得注意的是，加点的固定下限并不是一成不变的。业内人士表示，根据北京市写字楼形势的变化和住房拆借利率的波动，将引导北京市利率定价的自我调控机制，及时适度地调整个人住房贷款利率的下限。

根据央行的规定，10月8日是定价基准转换日期。在此之前，贷款银行需要修改贷款合同，改革和升级制度，组织员工培训，同时采取各种方式宣传和解释工作，确保顺利有序的转换过程。在10月8日之前，已签发但尚未签发的贷款仍按原合同执行。当然，如果一些银行准备就绪，在与借款人达成协议后，他们可以选择根据LPR加点方法确定贷款利率。写字楼

工行个人财务部副总经理任西明对媒体表示，工行主要开展了三个方面的工作，目前正在测试LPR个人住房贷款定价模型体系，该系统的准备工作可以在9月中旬和下旬完成。建行房屋融资和个人信贷部副总经理黄有纲也披露了建行的六个方面的工作。目前，我们已经研究整理了政策宣传资料和客户答疑数据库，完成了政策过渡期客户答疑工作的准备工作。

在中央银行公告之前，中国人民银行省级一级分行应按照“城市卖”原则指导省级市场利率定价自律机制。在统一的国家信贷政策的基础上，将根据当地首都写字楼市场的变化确定当地写字楼市场。第一套和第二套商业个人住房贷款利率被加到下限。未来，LPR会上下浮动，抵押贷款利率会一路下降吗？会不会影响首都写字楼调控政策的实施效果？

对此，一些业内人士指出，LPR将浮动，如果增长点不改变，确实会使按揭情况发生变化，但增加点也可以浮动，也会影响抵押贷款利率，不会使抵押贷款利率单方面下调。目前，写字楼调控强调“城市政策”，情况因地制宜，在这种背景下，市场利率定价自律机制将发挥非常重要的作用。可以预期，如果个别城市由于利率变动而改变抵押贷款利率，导致当地写字楼市场紧张，那么市场利率引导就会相对频繁，例如，每一两个月就会有一次。写字楼

中国银行国际金融研究所研究员周经纬认为，未来抵押贷款利率将更加突出地反映各银行的区域货币政策和信贷战略。不同地区，不同客户和不同时期的抵押贷款利率差异将更大，更能反映城市政策。据知情人士透露，目前已有13个省市部署了个人住房贷款利率定价基准转换工作，下周可能落地。

新的抵押贷款定价规则对市场的影响有限，仍然是以往写字楼调控政策的延续：它可以保持个人住房贷款利率基本稳定，既不降低也不显着增加个人住房贷款的利息负担，胶房金融研究中心首席金融分析师表示，新的抵押贷款定价规则对市场的影响有限，仍然是以往写字楼监管政策的延续：它可以维持个人住房贷款利率基本稳定。这将有助于确保写字楼市场的稳定，同时促进企业贷款利率的下降。