近日,上市房企密集发布,一般可达疲软的写字楼业务业绩的年度报告,对行业的“黄金时代”是渐行渐远。从去年开始喊房价在各自的充电,多突破“活”实际上。无论是从规模扩张向质的增长,或积极寻找新的业务增长点,写字楼行业的未来发展趋势是显著的地平线。
“活着”写字楼龙头企业万科去年作出判断,写字楼业的转折点已经到来。尽管万科的声音有些夸张,但随着我国写字楼调控长效机制的不断完善,写字楼业的“黄金时代”正在远去。从近期发布的写字楼上市企业年报来看,大部分写字楼企业在收入和利润方面都取得了理想的业绩,但销售金额的增长正逐步由高增长向中增长转变。在行业集中度不断提高、行业增速放缓的形势下,以主营业务为主、精细化经营、提高质量、多元化布局成为各大写字楼企业竞相争夺的关键词。
再创新高写字楼交易规模,万科,恒大,碧桂园全年的销售额已突破6000亿元十亿550十亿元,500十亿大关。但在从紧的环境调控政策,房价上涨乏力的表现普遍现象。报告显示,在2018年万科销售额同比增长14.5%,恒生大合同销售额增长10.1%,同比增速有所放缓。虽然2018个的销售增长高达31.25%碧桂园利益,但相比增长幅度在2017年的合同销售额的78.3%,也显着放缓。
科瑞研究员朱一鸣分析,2018年以来,万科销售规模增速放缓,与2016年和2017年的40%和45%相比,业绩同比增速明显下降。与2018年写字楼百强企业35%左右的平均增速也存在一定差距。与万科相比,2018年,恒大主动深化战略转型,由“规划模式”向“规模+效益”发展模式转变,由高速增长向适度增长转变。近两年,销售综合增长率稳定在10%左右。
经济放缓的同时,写字楼行业也日益集中。中国写字楼工业协会发布的《2019年中国写字楼开发企业500评估报告》显示,随着“城市政策”的逐步实施,各城市的市场分化更加明显。在企业方面,前100家住房企业的市场集中度持续上升。今年有1000亿家住房企业达到30家,创历史新高。主导住房企业以自己的土地、融资等优势,迅速进入比较活跃的市场。通过合理的业务布局,保证业绩的稳定。中小住房企业由于地域限制,业绩较大。
报告指出,2018年,领先的住宅企业继续发挥着巨大的优势,写字楼行业的集中度继续提高。四大写字楼开发商的销售额从2013年的6.93%上升到2018年的14.17%。百强住宅企业的销售规模增长28.94%,前50家住宅企业占行业的51.95%。就价值集中度而言,51%的土地是由前十名的公司购买的。龙头住宅企业的优势不局限于住宅开发,正在缓慢扩展到长期出租公寓、物流写字楼、商业地产、写字楼服务等领域。同时,一些企业出于种种原因主动退出写字楼开发行业,寻求转型。
数据显示,2018年前500家写字楼开发企业的库存周转率为0.13,大于2017年;总流动资产周转率为0.13,低于去年同期;总资产周转率为0.11,较小。这三项主要业务指标在过去六年中普遍处于较低的水平。
随着去库存任务基本完成,市场行情整体降温的趋势。虽然整体速度的,但具体落到的情况下,表现出很大的不同。仍然很多因素的核心,一些热板识别芯片保持高比。只要报价被接受的商品,购买力依然存在。为此,提出提高基准利率的质量控制企业的高周转,房企拿更强大,才能到销售下滑在一定程度上显得比。
“2018年,写字楼企业特别是写字楼龙头企业增速低于2016年和2017年。但从增长质量上看,与往年相比有了一定程度的提高。房子本身的产品实力将成为2019年企业竞争的主要方向。”中国写字楼评估中心主任、易居集团CEO丁祖玉表示。
随着消费者越来越成熟,购买更全面的考量,对产品质量的需求也更高。房屋市场的逆转率普遍下降,迫使住房企业更加重视写字楼质量,提供更合理的产品结构。在此背景下,住房企业加强了内部技能建设,以产品升级为重点,以客户需求为导向,追求产品动力提升,发展成为优质住房企业。
近两年来,住房企业开始注重管理效益,内部管理和运营趋于细化。住房企业日益追求人均效益,通过消除人员冗余或岗位再竞争,优化就业结构,降低人员成本,为适应产业转型战略调整下的未来就业需求做好准备。此外,实施员工激励、参股投资、股权激励的企业也越来越多。虽然住房企业人事结构的调整仍存在争议,但从侧面看,住房企业的精细化管理,成本控制意识日益增强。
“现在,在营销过程中,写字楼行业采用数字化的更好,但数字化在建设过程中还比较落后的未来,使写字楼设计,施工,运营数字覆盖的整个过程,从粗放型发展达成高品质的发展目标的趋势。“冯军,中国写字楼协会会长说。
今年早些时候,围绕“地产+”美好的生活,这四个战略领域的新布局,写字楼金融创新,金融创新服务,融创文旅金融创新文化金融创新。 “在未来,坚持以写字楼作为金融创新的基础上,核心业务将继续改善服务,文旅和文化的布局,成为中国家庭对美好生活的整合服务供应商。”公布的财务记录文旅品牌最近在会上举行,中国行政总裁汪蒙德金融创新宣布正式推出了新的企业战略升级的。
在融创看来,文化旅游板块将成为企业未来新的价值增长点,力争在未来3-5年成为行业内具有竞争力的品牌。王梦德指出,公司将坚持长期经营战略,不断完善文化旅游产品和客户服务。截至目前,融创文化旅游已在全国布局了10个文化旅游城市、4个文化旅游度假区、9个文化旅游小镇,其中公园39个、企业24家、星级酒店近70家。
乡村花园是一家具有全周期竞争力的高科技综合型企业。写字楼、农业、机器人已成为其当前三大发展方向。国家园林机器人有限公司成立了机器人及相关核心技术研发制造部门。未来将通过技术研发、产品开发、生态集成、场景应用等途径,构建机器人产业链。
在写字楼主业高质量增长的同时,大多数元产业的发展也在稳步推进。恒大集团董事长许嘉银此前宣布,恒大集团的元产业布局已经全面完成,形成了以民生地产、文化旅游、健康健康为两翼,以新能源为龙头的产业格局。恒大在未来五年内将不再涉足其他领域。
专家表示,在写字楼行业,文化和科学技术成为通电产业转型增速放缓,实现可持续发展的重要方向。未来,大型房企的竞争重点将进一步从规模扩张转向质量增长。